Jak wybrać działkę budowlaną?

Wybór działki pod budowę domu okiem architekta. Na co zwrócić uwagę, aby uniknąć problemów i nieprzyjemnych zaskoczeń na etapie przygotowania projektu i budowy. Działka pod wasz nowy dom przede wszystkim powinna wam się podobać, dlatego zwróćcie również uwagę na kilka istotnych elementów...

1. Sąsiedztwo na działce

Oglądając działkę, warto rozejrzeć się po okolicznych budynkach i zwrócić uwagę, czy sposób zabudowy sąsiednich działek koresponduje z budynkiem, który zamierzacie wybudować. Czy sąsiednie budynki są podobnej wysokości, kryte dachem o podobnym spadku? Czy w sąsiedztwie dominuje spójna kolorystyka? Na tej podstawie najszybciej zorientujecie się, jakie są zasady zabudowy sąsiednich działek. Analiza sąsiedztwa to najkrótsza droga do przybliżenia zapisów Planu Miejscowego lub Decyzji o WZ wydawanych w waszej okolicy. Jeśli działka i jej otoczenie się wam podobają, warto wystąpić do gminy o wypis i wyrys z Planu Miejscowego lub wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ).

2. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) to dokument prawa lokalnego, który określa, jaki rodzaj zabudowy i jakiej wielkości jest dopuszczony na działce, którą się interesujecie (i w jej sąsiedztwie).

Często spotkacie się z bardzo lapidarnymi zapisami, które pozwalają na niemal wszystko i wprowadzają mało zakazów i nakazów. Na pierwszy rzut oka wydaje się, że to idealna opcja, ale przy takim Planie nie macie pewności, jak zapisy Planu zostaną zinterpretowane przez urząd wydający decyzję o pozwoleniu na budowę i czy interpretacja urzędu będzie zgodna ze sposobem, w jaki wy (lub wasz architekt) odczytacie jego zapisy. Bardziej sprecyzowane zapisy Planu wykluczają pola do domysłów i zbytniej dowolności w jego odczytaniu. Przy różnicy w interpretacji w skrajnych przypadkach może dojść do konieczności wprowadzenia głębokich zmian w projekcie czy wręcz konieczności wykonania nowego projektu.

Warto sprawdzić, czy w MPZP nie jest zapisany obowiązek podłączenia do wskazanej przez gminę infrastruktury. Plan może zakazać np. budowy przydomowej oczyszczalni, korzystanie z jakiegoś rodzaju ogrzewania (np. zakaz stosowania kominków). Zdarzyły nam się już przypadki, że MPZP nakazywał podłączenie do lokalnej oczyszczalni ścieków, a na terenie gminy taka lokalna oczyszczalnia nie była wybudowana i nie było widoków na jej budowę.

Plan Miejscowy to podstawa.

3. Decyzja o WZ

Jeśli dla waszej działki nie obowiązuje MPZP, to zabudowa działki będzie możliwa w oparciu o Decyzję o warunkach zabudowy (popularne WZ). Decyzja ta wydawana jest na wniosek inwestora, który opisuje w swoim wniosku swój pomysł na inwestycję. Do wniosku należy dołączyć mapę zasadniczą, szkic inwestycji oraz zapewnienia możliwości przyłączenia mediów wydane przez lokalnych gestorów sieci infrastruktury technicznej. Następnie urząd przygotuje tak zwaną analizę urbanistyczną, czyli przeanalizuje, jaki rodzaj zabudowy występuje w sąsiedztwie waszej działki, i jej gabaryty. Wydane warunki będą zbliżone do uśrednionych wartości uzyskanych w tej analizie. Aby wystąpić o WZ, nie trzeba być właścicielem działki.

4. Księga wieczysta oraz wypis i wyrys z rejestru gruntów i budynków

Analiza dokumentów formalnoprawnych jest niezwykle istotna przy poszukiwaniu działki. W dokumentach tych możecie znaleźć zapisy odnośnie do ewentualnych ograniczeń prawnych działki, np. służebność przejazdu czy przesyłu mediów, a więc konieczność zachowania fragmentu działki bez zabudowy z prawem jej wykorzystywania przez inne podmioty (dostawcę mediów, sąsiadów). Mogą pojawić się zapisy w ograniczeniach własnościowych lub zapisy hipoteczne.

W KW lub ewidencji gruntów znajdziecie również informacje, w jakim rodzaju użytku znajduje się wasza działka. Czy jest to działka budowlana (symbol B), czy rolna, wymagająca przeprowadzenia procedury wyłączenia z produkcji rolniczej (symbole m.in. R, LZ, Ł), czy może jest w użytkowaniu leśnym (Ls). Zapis w MPZP, że działka jest przeznaczona do zabudowy jednorodzinnej to nie to samo, co użytek gruntu. W KW jest zapisane aktualne przeznaczenie gruntu, a w Planie – przyszłe.

5. Mapa działki / dostęp mediów

Warto zakupić mapę zasadniczą w starostwie. Na mapie wrysowane są m.in. trasy sieci infrastruktury technicznej – istniejące i planowane.

Sprawdźcie, czy na mapie w miejscu planowanego zjazdu nie stoi np. latarnia, która trzeba będzie przesunąć.

Dzięki mapie dowiecie się również, czy przez działkę nie przebiega jakaś instalacja podziemna (np. kable teletechniczne, elektryczne), których przebudowa będzie wiązała się z dodatkowymi kosztami.

Warto również wystąpić do lokalnych dysponentów sieci infrastruktury technicznej z wnioskiem o określenie możliwości podłączenia mediów. Na przykład PSG ostatnio poinformowało, że w latach 2022–2023 nie będzie wykonywało podłączeń do sieci gazowej. Jeśli planujecie budowę domu przed 2024 rokiem, to pomimo występowania przy waszej działce sieci gazowej nie będziecie mogli podłączyć się do gazu i nie uzyskacie pozwolenia na użytkowanie domu.

6. Badania gruntu

Badania gruntu, czyli sprawdzenie przez doświadczonego geologa lub geotechnika (zachęcamy do wyboru spośród lokalnych fachowców posiadających uprawnienia geologiczne), rozpoznanie rodzaju gruntu na działce, parametrów nośnościowych gruntu oraz poziomu wód gruntowych.

W Internecie krąży wiele opinii na temat tego, czy rozpoznanie geologiczne jest w ogóle potrzebne. Pojawiają się informacje, że to zbyteczny wydatek, bo „szwagier budował obok i nie było problemów”. Nic bardziej mylnego. Po pierwsze, wymóg wykonania badań gruntu wynika wprost z przepisów Prawa budowlanego, a obowiązek dołączenia do projektu budowlanego raportu z badań gruntowych jest zapisany w rozporządzeniu o formie projektu budowlanego. Po wtóre, rozpoznanie gruntu niejednokrotnie uchroniło inwestorów przed zakupem działki, na której posadowienie domu wiązałoby się z ogromnymi kosztami.

Niekiedy dobrze wykonać również badania skażeń gruntu. Jeśli w sąsiedztwie działały lub działają zakłady przemysłowe, warsztaty naprawcze, warto sprawdzić, czy przez nieszczelności technologiczne lub celowe działanie do gruntu nie dostały się szkodliwe dla zdrowia substancje.

Projektowanie na nasypach, wysypiskach śmieci, zasypanych stawach, terenach po wyrobiskach, starorzeczach wiąże się z koniecznością wymiany gruntu, czy nawet skomplikowanymi posadowieniami na palach, które wymagają wydania nawet kilkuset tysięcy dodatkowo na sam fundament. Jeśli czynnik ekonomiczny przy budowie domu jest dla was jednym z priorytetów, lepiej w takiej sytuacji poszukać innej działki.

7. Dostęp do drogi publicznej

Warto sprawdzić przed zakupem, czy działka posiada dostęp do drogi publicznej. Jeśli tak, to jaka jest ranga tej drogi, czy jest do droga gminna, powiatowa, czy wojewódzka. Od tego, kto zarządza drogą, zależy ilość uzgodnień i skomplikowanie procedury uzgodnienia budowy zjazdu z takiej drogi na waszą przyszłą posesję.

Sprawdźcie, czy budowa zjazdu na działkę nie wiąże się z przejazdem przez rów melioracyjny. Na przejazd przez rów konieczne będzie uzyskanie pozwolenia wodnoprawnego.

Jeśli dostęp do drogi publicznej przebiega po drogach prywatnych, to niezbędne jest sprawdzenie struktury własnościowej drogi prywatnej.

8. Obecne zagospodarowanie działki

Zwróćcie uwagę na aktualne zagospodarowanie działki. Czy na terenie działki nie znajdują się elementy wymagające rozbiórki (stare utwardzenia, fundamenty po budynkach lub urządzeniach)? Czy teren działki nie jest nadmiernie podniesiony względem działek sąsiednich – być może to nasyp niebudowlany wymagający wymiany, być może obecny właściciel zasypał podmokłe grunty.

Przy wysokich trawach warto poprosić o możliwość skoszenia terenu. Nieraz może okazać się, że teren działki jest pofałdowany. Różnice w ukształtowaniu terenu mogą być ciekawym urozmaiceniem i wyróżnikiem działki, ale bywa, że zajdzie konieczność podsypania terenu.

Jeśli szukacie działki ze starodrzewiem, warto skonsultować się z dendrologiem lub architektem zieleni, aby przygotowali inwentaryzacje roślinności i ocenili stan zdrowotności drzew. Wysoka i zdrowa zieleń to cenny i wartościowy element działki, zwłaszcza jeśli zastanowić się, ile czasu potrzeba, aby drzewo osiągnęło znaczne rozmiary. Problem pojawia się, jeśli drzewa lub krzewy rosną w miejscach kolidujących z planowaną budową albo ich stan zdrowotności kwalifikuje je do wycinki, która może pochłonąć dodatkowe, nieplanowane wydatki. Sprawdźcie, czy roślinność na waszej działce nie podlega ochronie (cenne gatunki, pomniki przyrody).

Reasumując: Wybór działki pod budowę domu to spore wyzwanie. Warto skorzystać z pomocy specjalisty przy rozpoznaniu działki, jej uwarunkowań. Lektura Planu to podstawa. Doświadczony projektant przeprowadzi taką analizę znacznie szybciej i zwróci uwagę na wiele z pozoru błahych niuansów, które mogą istotnie wpłynąć na kształt waszego domu, koszty inwestycji czy ostatecznie komfort mieszkania.